Perché non affidarsi esclusivamente ai dati catastali nell’acquisto di immobili

L’acquisto di un immobile rappresenta un’operazione delicata e complessa che coinvolge molteplici aspetti legali, tecnici e finanziari. Molti acquirenti, soprattutto quelli meno esperti, tendono erroneamente a basarsi esclusivamente sui dati catastali, senza effettuare ulteriori verifiche. Tale approccio può comportare significativi rischi economici e legali.

Cos’è il Catasto e quali informazioni offre?

Il Catasto è un registro pubblico istituito con scopi principalmente fiscali, utile per identificare, classificare e censire gli immobili sul territorio nazionale. I dati catastali includono informazioni quali la rendita catastale, la categoria, la superficie dell’immobile e i dati identificativi (foglio, particella e subalterno). Tuttavia, il Catasto presenta limiti precisi: non certifica la proprietà, né garantisce la regolarità urbanistica e amministrativa dell’immobile.

I rischi di basarsi unicamente sul Catasto

Affidarsi esclusivamente alle informazioni catastali espone l’acquirente a numerosi rischi, spesso sottovalutati. Vediamo nel dettaglio quali sono.

Irregolarità urbanistiche ed edilizie

Uno dei maggiori problemi derivanti dalla consultazione esclusiva del Catasto è la possibile presenza di irregolarità edilizie. Non è raro che vengano effettuate modifiche agli immobili senza le necessarie autorizzazioni, modifiche che spesso non risultano nei documenti catastali. Ciò può causare sanzioni amministrative, obblighi di demolizione o sanatoria e costi imprevisti per chi acquista.

Incongruenze sulla titolarità

Un altro grave rischio riguarda la titolarità dell’immobile. Il Catasto, infatti, non certifica chi sia effettivamente il proprietario del bene. L’intestazione catastale potrebbe essere obsoleta, a causa di successioni, vendite o donazioni non registrate, generando potenziali dispute legali che potrebbero mettere a rischio l’investimento effettuato.

Vincoli e servitù non riportati dal Catasto

Il Catasto non fornisce informazioni su vincoli ambientali, paesaggistici o su servitù che potrebbero limitare l’uso dell’immobile. Queste informazioni sono invece reperibili solo attraverso indagini approfondite presso i registri immobiliari e gli uffici comunali. Non conoscere in anticipo tali vincoli può tradursi in gravi limitazioni e una riduzione del valore dell’immobile.

Quali verifiche effettuare per un acquisto sicuro?

Per evitare spiacevoli sorprese, è fondamentale integrare le informazioni catastali con ulteriori verifiche, che includono analisi legali, urbanistiche e tecniche.

Verifica ipotecaria

La visura ipotecaria permette di individuare eventuali ipoteche, gravami o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile. Tale verifica è essenziale per accertare che non esistano impedimenti alla libera vendita o utilizzo dell’immobile.

Controllo della regolarità urbanistico-edilizia

Effettuare un controllo presso il Comune, tramite un tecnico qualificato, permette di verificare la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile. Si tratta di una fase fondamentale per individuare eventuali abusi edilizi e valutare i relativi costi di regolarizzazione o demolizione.

Analisi storica e documentale tramite notaio

Una consulenza notarile preventiva è indispensabile per analizzare approfonditamente tutta la documentazione storica dell’immobile, verificando titoli di provenienza, eventuali donazioni, successioni e altri atti rilevanti. Il notaio garantisce la validità giuridica dell’acquisto e tutela da eventuali contestazioni future.

Perizia tecnica immobiliare

La perizia tecnica di un professionista esperto (geometra, ingegnere o architetto) fornisce una valutazione dettagliata sullo stato strutturale, impiantistico ed energetico dell’immobile. Tale analisi aiuta a identificare criticità nascoste e ad effettuare una stima più precisa del valore reale del bene.

Controllo energetico e certificazione APE

La certificazione energetica (APE) è un documento obbligatorio che certifica l’efficienza energetica dell’immobile. Verificare questo aspetto permette di comprendere i costi futuri di gestione e manutenzione, nonché di valutare eventuali interventi necessari per migliorare le performance energetiche.

Conclusione: l’importanza di una due diligence completa

Alla luce dei rischi evidenziati, emerge con chiarezza l’importanza di non affidarsi esclusivamente ai dati catastali per l’acquisto immobiliare. Una due diligence completa, comprensiva di verifiche tecniche, urbanistiche e legali, rappresenta la miglior strategia per tutelarsi efficacemente.

Investire tempo e risorse in un’analisi accurata permette infatti di evitare imprevisti e problematiche future, garantendo una transazione immobiliare sicura e trasparente, fondamentale soprattutto per professionisti e aziende che hanno necessità di proteggere il proprio patrimonio immobiliare e finanziario. Solo così l’acquisto immobiliare diventa davvero un investimento sicuro e consapevole.

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